부동산을 오래 보유하면 양도소득세 부담을 줄일 수 있는 제도가 바로 장기보유특별공제입니다. 2025년 기준으로 공제율, 적용 요건, 절세 전략 등을 상세히 정리해보겠습니다.
1. 장기보유특별공제란?
장기보유특별공제(장특공제)는 일정 기간 이상 부동산을 보유한 경우, 양도소득세를 계산할 때 양도차익의 일정 비율을 공제해주는 제도입니다. 이는 부동산을 장기 투자한 사람들의 세 부담을 경감하기 위한 정책입니다.
2. 2025년 장기보유특별공제 공제율
1) 기본 공제율 (일반 토지 및 건물)
- 3년 이상 보유 시 공제 가능
- 1년마다 2%씩 증가 (최대 15년, 30% 공제)
보유 기간공제율
| 3년 | 6% |
| 4년 | 8% |
| 5년 | 10% |
| 6년 | 12% |
| 7년 | 14% |
| 8년 | 16% |
| 9년 | 18% |
| 10년 | 20% |
| 11년 | 22% |
| 12년 | 24% |
| 13년 | 26% |
| 14년 | 28% |
| 15년 이상 | 30% |
2) 1세대 1주택자 특별 공제율
1세대 1주택자는 보유 기간뿐만 아니라 거주 기간도 충족해야 최대 공제 혜택을 받을 수 있습니다.
- 2년 이상 거주 조건 충족 시 최대 80% 공제
- 보유 10년 이상 + 거주 10년 이상이면 40% + 40% = 최대 80%
| 보유 기간 | 거주 기간 | 공제율 |
| 3년 | 3년 | 24% |
| 5년 | 5년 | 40% |
| 10년 | 10년 | 80% |
3. 장기보유특별공제 적용 요건
장특공제를 적용받으려면 몇 가지 요건을 충족해야 합니다.
- 국내 소재 부동산이어야 함
- 양도소득세가 과세되는 자산이어야 함
- 보유 기간 3년 이상이어야 함
- 1세대 1주택의 경우 거주 요건 충족 필요
4. 절세 전략
장기보유특별공제를 최대한 활용하려면 다음과 같은 전략이 필요합니다.
1) 1세대 1주택자는 거주 요건 충족
- 공제율을 높이려면 최소 2년 이상 거주해야 하며, 최대 혜택을 받으려면 10년 이상 거주해야 합니다.
2) 보유 기간을 충분히 늘리기
- 공제율은 보유 기간이 길수록 증가하므로, 조급한 매도보다는 10년 이상 보유 전략이 유리합니다.
3) 증여 후 양도 전략 활용
- 증여 후 양도 시 보유 기간을 승계할 수 있는 경우가 있음. 가족 간 증여 후 양도 전략을 활용하면 공제 혜택을 극대화할 수 있음.
4) 다주택자라면 비과세 요건 활용
- 다주택자는 조정대상지역 내 주택 매도 시 공제율이 낮아질 수 있으므로 1주택 유지 전략이 중요합니다.
5. 2025년 장기보유특별공제 개정 가능성
정부 정책에 따라 장특공제율이 변동될 수 있습니다. 2025년에는 다주택자에 대한 공제율 축소 가능성이 제기되고 있으므로 정책 변화를 주의 깊게 살펴봐야 합니다.
6. 결론
장기보유특별공제는 양도세 절감을 위한 핵심 절세 전략입니다. 2025년 기준 공제율과 요건을 철저히 파악하고, 보유 및 거주 기간을 고려한 전략적인 계획이 필요합니다. 특히 1세대 1주택자는 최대 80% 공제 혜택을 받을 수 있는 만큼 장기적인 거주 및 보유 전략을 세우는 것이 중요합니다. 정책 변화도 꾸준히 모니터링하면서 현명한 투자 결정을 내리시기 바랍니다!