신축 아파트 전세계약을 앞두고 있다면, 임대인의 자금 조달 방식을 확인하는 것이 중요합니다. 전세보증금 반환 리스크를 줄이기 위해 임대인이 현금으로 납부했는지, 대출을 받았는지를 정확히 파악해야 합니다.
1. 임대인의 아파트 잔여 금액 납부 방식 확인 방법
임대인이 현금으로 직접 납부했는지, 대출을 받아 납부했는지는 부동산 중개인을 통해 확인할 수 있지만, 정확한 증빙을 직접 요구하는 것이 가장 안전한 방법입니다.
✔️ 질문하는 방법
부동산 중개인이나 임대인에게 다음과 같이 질문하면 됩니다.
- "임대인분이 잔여금을 현금으로 납부했나요, 아니면 대출을 받아서 납부했나요?"
- "대출이 있다면 어느 금융기관에서, 얼마 정도 대출이 있는지 확인할 수 있을까요?"
✔️ 대출 여부 확인하는 방법
- 완납증명서(납부확인서) 요청
- 임대인이 현금으로 완납했다면, 분양사(건설사)에서 발행하는 **완납증명서(납부확인서)**를 요구할 수 있습니다.
- 등기부등본(등기사항전부증명서) 확인
- 임대인이 대출을 받았다면 등기부등본에 근저당권(대출 내역)이 기재됩니다.
- 계약 전, 등기부등본을 확인하여 근저당권이 설정되어 있는지 반드시 체크하세요.
- 은행 발급 부채증명서 요청
- 임대인의 부채 상황을 확인하려면 금융기관에서 발급하는 부채증명서를 요구할 수 있습니다.
- 다만, 부채증명서는 임대인의 동의 없이 발급받을 수 없기 때문에 협조가 필요합니다.
✔️ 요청하는 방법
- "저희가 전세 계약을 하려면 임대인분의 자금 조달 방식도 확인하고 싶습니다. 혹시 완납증명서나 등기부등본을 볼 수 있을까요?"
- "혹시 대출이 있다면 어느 정도인지 확인할 수 있을까요? 안전하게 계약을 진행하고 싶어서요."
2. 임대인이 대출을 받아서 납부했다면 생길 수 있는 문제점
임대인이 대출을 이용해 자금을 마련한 경우, 전세보증금 반환 리스크가 커질 수 있습니다. 다음과 같은 문제들이 발생할 수 있으니 주의해야 합니다.
🚨 1) 전세보증금 반환 위험 (대출 비율이 높으면 더 위험)
- 임대인이 대출금과 전세보증금을 합한 금액이 집값보다 크거나 비슷하다면 전세 만기 시 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큽니다.
- 특히 집값이 하락할 경우, 임대인이 대출을 먼저 갚고 나면 세입자의 보증금을 돌려줄 여력이 없어질 수 있습니다.
🚨 2) 경매 위험 (임대인이 대출을 갚지 못하는 경우)
- 임대인이 대출 상환을 하지 못하면 금융기관이 근저당권을 행사해 집이 경매로 넘어갈 수 있습니다.
- 경매가 진행되면 대출금이 먼저 변제되고, 남은 금액에서 세입자가 보증금을 돌려받게 되는데, 이때 전세보증금을 전액 돌려받지 못할 수도 있습니다.
🚨 3) 우선변제권 확보 필요 (전입신고 & 확정일자 필수)
- 전세 계약 후 즉시 전입신고와 확정일자를 받아야 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
- 하지만 대출이 설정된 경우, 금융기관이 세입자보다 먼저 변제받을 가능성이 크기 때문에 우선변제권이 실효성이 없을 수도 있습니다.
✅ 계약 전 반드시 체크해야 할 사항 & 대처 방법
📌 1. 등기부등본 확인
- 대출 여부 및 근저당 설정 여부를 직접 확인하세요.
- 근저당이 많으면 전세보증금 반환 리스크가 크므로 신중히 판단해야 합니다.
📌 2. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
- HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등을 통해 보증보험 가입 가능 여부를 확인하세요.
- 보증보험 가입이 불가능한 경우, 해당 주택이 위험 신호일 가능성이 높습니다.
📌 3. 대출 비율 확인
- 집값 대비 전세보증금 + 대출금이 80% 이상이면 위험 신호입니다.
- 일반적으로 안전한 전세는 전세보증금 + 대출금이 집값의 60~70% 이하일 때입니다.
📌 4. 대출금 상환 여부 확인
- 임대인이 전세금으로 대출을 갚을 계획이라면 더 위험할 수 있습니다.
- 전세계약 전에 반드시 임대인의 대출 상환 계획을 확인하고, 상환 여력이 있는지 검토해야 합니다.
📌 결론
- 임대인의 자금 조달 방식은 계약 전 반드시 확인해야 하며, 단순한 말이 아니라 증빙 서류(완납증명서, 등기부등본 등)로 검증해야 합니다.
- 대출 여부를 반드시 확인하고, 대출 비율이 80% 이상이면 계약을 다시 고려하거나 전세보증보험 가입을 강력히 추천합니다.
- 등기부등본과 전세보증보험 가능 여부를 체크하여 안전하게 계약을 진행하세요.
이렇게 확인하면 전세보증금 반환 리스크를 최소화하면서 안전하게 계약을 진행할 수 있습니다.